Fim do arrendamento e a forma correta de encerrar o contrato

Assunto bastante controvertido entre produtores, arrendadores, arrendatários e tema de frequentes dúvidas no momento do encerramento destes contratos, afinal, há uma forma correta de fazer a rescisão contratual e solicitar suas próprias terras de volta? A resposta é positiva e possui várias observações.

Primeiro. Em outras oportunidades já falamos que o contrato faz lei entre as partes, por isso necessita de clareza em seu texto e maior detalhamento de situações possíveis, para evitar transtornos em seu encerramento.

Embora o contrato faça lei entre as partes, isso não isenta de observar o que diz a própria lei. No caso da extinção dos contratos de arrendamento, como dito, as cláusulas precisam de clareza e detalhamento.

Segundo. Sobre a renovação automática expressa, ou seja, aquela cláusula que diz que, ao fim do prazo do contrato, se nada disserem as partes, considera-se renovado por igual período, não há dúvidas da continuidade do arrendamento, seja para o arrendador, que antes não manifestou vontade de trocar arrendatário ou receber suas terras de volta; seja para o arrendatário, que se esqueceu de avisar que não iria mais explorar a terra por igual período; e, nesta situação, obrigam-se ambos a continuar com o contrato, exceto se assinarem distrato por mútuo acordo.

Esta mesma situação se aplica, em caso de óbito do arrendador, caso o contrato não preveja cláusula dizendo que se extingue com o óbito das partes, ou seja, o espólio (termo que se utiliza até conclusão do inventário), ou os herdeiros ficarão obrigados a dar continuidade ao contrato em todos os seus termos. Vejam a importância do detalhamento de situações no contrato.

Portanto, em caso de renovação automática expressa, ou seja, prevista em contrato, as partes só poderiam encerrar o contrato dentro dos prazos estabelecidos pelo Estatuto da Terra, ou seja, para o arrendador, até no máximo 6 (seis) meses antes do fim do prazo contratado e para o arrendatário, se contam 30 (trinta) dias após o prazo do arrendador para manifestar sua desistência na continuidade do arrendamento (artigo 95, incisos IV e VI, do Estatuto da Terra e artigo 22, Decreto Federal nº 59.566/1966).

E um detalhe importantíssimo, notificações feitas em cartório!

A inobservância destas formalidades, invalida a notificação. E se o arrendador quiser arrendar a outro arrendatário, deve comunicar o atual, via cartório, anexando na notificação, proposta assinada pelo pretenso arrendatário, o que também invalida a notificação se não for feito, chamado de “denúncia vazia”.

Pois bem, já em caso de falta de cláusula dizendo se o contrato renova automaticamente ou não, o que chamamos de renovação automática “tácita”, dependerá de alguns outros fatores, ou melhor, dependerá da existência ou não de outras cláusulas.

Este contrato, que não tem cláusula de renovação automática, possui cláusula dizendo que o contrato termina com o fim do seu próprio prazo? Parece óbvio, mas não é, pois caso não exista esta cláusula, qual a regra?

Para responder com maior segurança esta pergunta, precisamos analisar outro ponto, este contrato, sem renovação automática, tem cláusula dizendo que precisa notificar o interesse ou desinteresse na renovação com 6 (seis) meses de antecedência?

Enfim, se este contrato, sem cláusula de renovação automática determina o aviso com 6 meses de antecedência, mesmo que possua um prazo determinado para encerrar, ainda obriga as partes a cumprir estas determinações legais de notificação. 

Esta situação já foi decidida pelo Superior Tribunal de Justiça, cito o Recurso Especial nº 1277085, originário do estado do Alagoas, julgado pela Terceira Turma em 27/09/2016, onde ficou registrado que “independentemente da existência de ajuste verbal com a falecida arrendante, com a ausência de notificação dos arrendatários no prazo previsto em lei, o contrato foi prorrogado automaticamente”, caso que inclui a situação de notificação inválida, pois foi feita sem as devidas formalidades.

Portanto, qual a recomendação? Ler o Estatuto da Terra e o Decreto Federal nº 59.566/1966 antes de assinar o contrato para incluir nele tudo aquilo que a lei determina.

A legislação traz, em detalhes, a estrutura básica de todo contrato, vejam principalmente os artigos 12 e 13 do citado decreto, que prevê no artigo 12 a estrutura básica como lugar, data, nome completo, características das partes e do imóvel, prazo de duração, dentre outros; e o artigo 13 demonstra as cláusulas consideradas obrigatórias por lei, como a proibição de renúncia de direitos, prazos mínimos, observância às normas ambientais, formas de precificação e pagamento, bases de renovação, causas de extinção e rescisão.

Enfim, no mais, cabe às partes e seus advogados imaginarem o maior número de situações possíveis que possam trazer problemas para encaixar nesta estrutura básica sugerida pela legislação, pois se o contrato não faz lei entre as partes por falta de clareza, será a lei e os tribunais que suprirão esta chamada ‘lacuna’ ou omissão do contrato, o que, na maioria das vezes, não é bom para ninguém, pois a segurança jurídica está em um bom contrato.