Pressão da agroindústria alavanca valor das terras no Vale da Celulose

Na esteira do avanço da agroindústria e das perspectivas de melhoria da infraestrutura sob influência das rotas da Celulose e Bioceânica, o preço médio das terras na região de Três Lagoas, no Vale da Celulose, apresentou em agosto a maior valorização entre as 10 regiões de Mato Grosso do Sul analisadas pela Scot Consultoria, ficando acima da média estadual.

Os dados constam da 47ª edição do relatório elaborado pela consultoria para o quadrimestre de agosto, setembro, outubro e novembro deste ano, obtido com exclusividade pelo Campo Grande News. O estudo analisou o valor das terras de 17 Estados, incluindo Mato Grosso do Sul.

No Estado, o levantamento analisou os preços das terras agrícolas e de pastagens em 10 regiões: Aquidauana, Bodoquena, Chapadão do Sul, Campo Grande, Corumbá, Coxim, Dourados, Naviraí, Nova Andradina e Três Lagoas.

O relatório, disponível na íntegra para assinantes no site da consultoria, mostra que o maior ganho em Três Lagoas ocorreu nas propriedades destinadas à pastagem, cujo preço médio alcançou R$ 24,8 mil por hectare. O número subiu 16,4% em relação ao quadrimestre anterior, de abril a julho, e 13,8% na comparação com o mesmo quadrimestre de 2025, entre agosto e novembro. O valor médio da região superou a média estadual de R$ 20,710 mil por hectare.

Segundo o responsável pelo levantamento, o engenheiro agrônomo Gustavo Duprat, o avanço foi impulsionado pelo aumento da procura por terras com melhor “custo de oportunidade”, diante da influência positiva da agroindústria na região.

O levantamento chama a atenção ainda para a valorização das propriedades agrícolas de Dourados que, embora o preço médio não tenha oscilado nos últimos meses, os preços se consolidaram em patamares extremamente elevados, com algumas áreas chegando a R$ 220 mil por hectare, um dos maiores valores registrados no País.

Ainda em Três Lagoas, o valor médio das terras destinadas ao cultivo agrícola, consideradas mais valorizadas e preparadas para lavouras, alcançou R$ 55,1 mil por hectare. O valor cresceu 4,8% na comparação com o quadrimestre anterior e 9,3% em relação ao mesmo período do ano passado.

Na ponta do lápis, a diferença entre o preço médio da terra destinada à pastagem e o da terra com aptidão agrícola em Três Lagoas chega a 122%. Ou seja, o valor da terra agricultável é mais que o dobro do preço médio das áreas de pastagem. Os dois tipos de terras na região ficaram acima da média estadual.

Os perfis são diferentes. Propriedades rurais com aptidão para pastagem tendem a ser mais baratas por apresentarem menor nível de preparo para o cultivo agrícola. Caso sejam destinadas à agricultura, essas áreas, hoje utilizadas principalmente para a pecuária, exigem investimentos adicionais para se tornarem mais produtivas e adequadas à produção de lavouras.

Gustavo Duprat, consultor e analista da Scot Consultoria, observa que a expansão da indústria de celulose em regiões como Três Lagoas e, também, Ribas do Rio Pardo ampliou a procura por terras por parte de investidores, inclusive por áreas de menor preço e com menor aptidão para a agricultura. Dessa forma, a maior demanda aumentou a disputa por essas áreas e contribuiu para a valorização dos imóveis rurais tanto na região como em todo o Estado de forma geral.

“A procura por terras produtivas em Mato Grosso do Sul também ajudou a elevar o preço das terras destinadas à agricultura”, ressalva o especialista, formado pela ESALQ/USP.

Média estadual

Em todo o Estado, o preço médio das propriedades rurais destinadas às lavouras no terceiro quadrimestre de 2026 foi estimado em R$ 47,470 mil por hectare, segundo o relatório da Scot Consultoria. O valor médio avançou 1,4% em relação ao quadrimestre anterior, de abril a julho, e aumentou 5,8% na comparação com o mesmo período de 2025.

Já o valor médio das propriedades rurais voltadas para pastagens em todo o Estado ficou em R$ 20,710 mil por hectare no mesmo período, com alta de 4,4% sobre o quadrimestre imediatamente anterior e de 5,9% na comparação com o mesmo quadrimestre de 2025.

De modo geral, as principais contribuições para a valorização vieram da maior presença da agroindústria no Estado. Além disso, a expansão da citricultura no Leste e Nordeste, por exemplo, também ajudou a impulsionar os preços médios das propriedades rurais de Mato Grosso do Sul. Igualmente, outras importantes culturas agrícolas, como a cana-de-açúcar nas regiões Norte e Nordeste, em locais como Chapadão do Sul e Paraíso das Águas.

Rotas para escoamento

O cenário também é influenciado pelas perspectivas de melhoria da infraestrutura para o escoamento da produção do Estado. Um dos destaques são a Rota da Celulose, que deve atrair investimentos superiores a R$ 10 bilhões nos próximos 30 anos com a concessão, na esteira do crescimento da demanda por transporte provocado pelo avanço do setor agroindustrial, segundo o especialista. Outra importante obra de infraestrutura em andamento é a Rota Bioceânica, corredor rodoviário internacional que vai conectar Mato Grosso do Sul aos portos do norte do Chile, atravessando o Paraguai e a Argentina. No Estado, o ponto estratégico é Porto Murtinho, ligado por uma ponte internacional a Carmelo Peralta, no Paraguai.

Dourados

Entre as regiões de Mato Grosso do Sul, Dourados concentra alguns dos maiores valores de terras. O preço médio das propriedades na região se mantém em patamares elevados, na casa dos R$ 48 mil por hectare. Em algumas áreas destinadas à agricultura, porém, o valor chega a R$ 220 mil por hectare, um dos maiores preços registrados no País.

Segundo Duprat, esses valores elevados permaneceram nos últimos quadrimestres principalmente pela expectativa de retorno e pela valorização já consolidada do mercado. As terras da região de Aquidauana também seguem essa tendência de valorização.

O analista também avaliou a atual conjuntura econômica e o menor dinamismo do agronegócio. Apesar do cenário desafiador enfrentado pela agricultura brasileira, que tem levado à redução do número de negócios nas principais regiões produtivas, a atividade de imóveis rurais ainda tem se mantido de forma positiva em Mato Grosso do Sul.

“O avanço da demanda por parte da indústria tem grande responsabilidade por esse cenário de valorização das propriedades rurais.”

O resultado da valorização das propriedades rurais em Mato Grosso do Sul acompanha uma tendência identificada pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). No Atlas do Mercado de Terras 2025, o órgão apontou valorização do mercado fundiário em diferentes regiões do País e destacou áreas agrícolas consolidadas do Sul, Sudeste e Centro-Oeste. Em Mato Grosso do Sul, o Incra destacou Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia entre as regiões de maior valor fundiário.

Destaque nacional

O levantamento da Scot Consultoria também comparou a valorização das terras em outras regiões produtivas do País e mostrou que, no Centro-Oeste, estados como Mato Grosso e Mato Grosso do Sul estão entre os que apresentam terras mais valorizadas.

Conforme o relatório da consultoria, em Mato Grosso, por exemplo, há terras na região central avaliadas na casa dos R$ 250 mil por hectare. São propriedades de agricultura intensiva, com boa logística e forte inserção nos mercados consumidores, em patamares semelhantes aos encontrados em regiões do Sudeste.

Em São Paulo, principalmente nas áreas próximas a bons pontos de escoamento e regiões metropolitanas, também existem terras que podem alcançar valores ainda mais elevados, reforçou Duprat. Regiões como Presidente Prudente e Ribeirão Preto apontam valores entre R$ 220 mil e R$ 230 mil por hectare.

O Paraná, que tradicionalmente apresenta alguns dos preços de terras mais elevados do Brasil, tem propriedades avaliadas atualmente em até R$ 144 mil por hectare, enquanto em regiões como o Norte Central Paranaense os valores chegam a R$ 150 mil por hectare.

O especialista observa ainda um mercado um pouco mais parado, especialmente em razão da maior dificuldade de acesso ao crédito e do dinheiro mais caro, impactado pela alta da Selic, taxa básica de juros da economia.

“Mais recentemente houve ainda uma certa desvalorização das commodities agrícolas, como soja e milho, até o fechamento desta última edição do levantamento. Isso levou o mercado a um movimento um pouco mais lento em termos de liquidez. Ainda assim, os preços das terras no Estado se mantiveram firmes, mesmo diante desse cenário.”

Metodologia

A pesquisa da Scot Consultoria é realizada com agentes do mercado, como imobiliárias, corretores e compradores de terras. Os dados de negócios realizados e de ofertas são coletados nas diferentes regiões, tratados e analisados, com a exclusão de valores considerados fora do padrão, os chamados outliers, até chegar aos preços de referência.

A principal diferença em relação ao levantamento do Incra está na metodologia. O órgão considera o valor da terra nua e também utiliza dados de cartórios, que podem ter caráter declaratório, enquanto o levantamento da consultoria é baseado diretamente em informações coletadas junto aos agentes do mercado.