O mercado de avaliação e perícia de imóveis rurais

O mercado de avaliação e perícia de imóveis rurais é crescente e para saber mais sobre este serviço e sobre quais são os profissionais habilitados para prestar tal trabalho a Scot Consultoria conversou com a Paola Jurca, engenheira agrônoma e integrante da divisão de Avaliação e Perícia da Scot Consultoria.

Paola é engenheira agrônoma, formada pela Universidade Estadual Paulista - UNESP, Campus de Ilha Solteira-SP e graduanda em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto - UNAERP. É engenheira de avaliações de imóveis rurais pela Scot Consultoria desde 2012. Realiza laudos para garantias bancárias, valor de mercado, divisão de bens, indenização para desapropriação, cálculo de passivo ambiental, comprovação de produtividade e acompanhamento em processos judiciais. Também acompanha serviços de georreferenciamento, Cadastro Ambiental Rural e projetos ambientais.

Para saber mais sobre a divisão de avaliação e perícia da Scot Consultoria entre em nosso site: www.scotconsultoria.com.br ou ligue: 17 3343 5111.

Scot Consultoria: Paola, quando o produtor deve procurar os trabalhos de avaliação e perícia? Em quais ocasiões?

Paola Jurca: O trabalho de avaliação e perícia de imóveis rurais tem sido cada vez mais procurado por produtores e as finalidades a que se destinam são as mais diversas.

Nesse tipo de trabalho precificamos todos os componentes do imóvel individualmente, ou seja, para se chegar ao VTN (Valor de Terra Nua) de determinado imóvel calculamos estatisticamente o valor da unidade de área, deduzindo o valor dos outros elementos, como construções e instalações, lavouras perenes, pastagens e florestas artificiais.

Em alguns casos ainda, dependendo da finalidade, é calculado o valor de mercado de maquinários e implementos, semoventes, realizada a contagem de estoque, avaliação de passivo ambiental e outros. Tudo dependerá da demanda do solicitante.

Diante disso, o produtor tem nas mãos um trabalho detalhado e o valor real do seu imóvel, que leva em consideração as particularidades da sua propriedade, o que contribui para um maior poder de decisão na satisfação de sua pretensão.

Então esse tipo de levantamento é relevante em casos de prestação de contas entre sócios e pra investidores, garantias bancárias, partilha entre herdeiros, desapropriações, compra e venda de imóveis, gerenciamento interno, para fins de ITR (Imposto sobre Propriedade Territorial Rural), em processos judiciais e outros.

Scot Consultoria: A procura por avaliações vem mudando ao longo dos anos? A procura é crescente? A demanda maior é para qual fim?

Paola Jurca: O movimento de demandas para avaliações rurais tem mudado, principalmente em função das exigências cada vez maiores do mercado e como forma de se obter maior segurança jurídica, posto que o aporte econômico envolvido é relevante, atingindo milhões, dependendo do contexto.

Antigamente, por exemplo, muitos bancos faziam empréstimos e pegavam a propriedade como garantia, mas não se tinha uma estimativa exata de quanto valia aquele imóvel. Isso acarretou desajustes, uma vez que, em casos de inadimplência, muitas vezes o valor do bem não cobria o da hipoteca no momento da execução.

Então temos uma demanda crescente, mas mensurar qual demanda é a maior é difícil. Isso porque com o passar do tempo novos nichos de mercado dentro da avaliação vão surgindo. Para se ter uma ideia, até pouco tempo, em torno de dois anos, eram poucos os trabalhos de avaliação para fins de ITR e hoje já observamos um aumento considerável.

Outra parcela de trabalhos que têm surgido com mais frequência são aqueles em que o engenheiro de avaliações entra como assistente técnico em processos judiciais, dando suporte a uma das partes na formulação de quesitos, acompanhamento do perito judicial na vistoria do imóvel e elaborando parecer técnico sobre laudo pericial. Isso é fundamental para que os advogados fundamentem de maneira mais eficaz a defesa de seus clientes.

Scot Consultoria: Quais são os profissionais habilitados para fazer perícia?

Paola Jurca: Essa é uma questão bastante importante e que o produtor deve ficar atento ao contratar um profissional de avaliações.

Na Resolução n° 218, de 29/06/1973, do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA), são fixadas as atribuições profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades. Essa garantia legal é baseada na Lei 5.194, de 24/12/1966 e suas alterações.

Diante disso, tem-se um roll de atividades que podem ser executadas por cada tipo de profissional. Em se tratando do Artigo 1º temos a atividade de número 6, que faz menção aos trabalhos de vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico. Mais à frente, no Artigo 5º, inciso I, a Resolução estabelece que em se tratando de atividade rurais, o engenheiro agrônomo é o profissional com habitação para tal.

Essas determinações legais devem ser consideradas, evitando o risco de o trabalho ser desqualificado e, nos casos judiciais, facilmente impugnado pelo oponente.

Vale frisar que o engenheiro agrônomo possui conhecimento acadêmico para diferenciar e identificar com precisão e critério os elementos inerentes a imóveis rurais e que possam caracterizar diferenças substanciais entre o avaliando e o grupo amostral. Exemplificando temos produção e capacidade de produção dos tipos de solo existentes no Brasil; determinação dos custos de produção, fatores de formação de preços de produtos agrícolas, seja no mercado interno ou externo; qualidade do solo, problemas de conservação do solo, fertilidade, entre outros.

Em qualquer outra profissão o seu exercício ilegal implica possíveis sanções e aqui não é diferente. O Artigo 6°, alínea b da Lei 5.194 versa sobre isso e as punições estão previstas na Lei de Contravenções Penais, em seu Artigo 47.

Scot Consultoria: Quais os principais fatores que vão influenciar no preço da terra e que é importante o produtor estar atento?

Paola Jurca: São diversos os fatores que podem determinar os preços de terras e cabe ao produtor identificar qual o cenário preferencial para seu investimento.

Não é uma regra, mas regiões que em que já se tem logística de transporte, incentivo governamental para entrada de empresas do setor, uma boa política de créditos aos produtores e tecnologias voltadas para o aumento da produtividade possuem preços de terras mais elevados.

Atrelado a isso, ainda tem os elementos intrínsecos aos imóveis, que também podem influenciar, como facilidade de acesso e condição das estradas não asfaltadas, distância do imóvel em relação às rodovias de escoamento da produção e ao mercado consumidor, relevo, tipo de solo, melhoramentos realizados no solo e muitos outros.

Se considerarmos as áreas de fronteira agrícola, como por exemplo o MATOPIBA (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia), é possível observar preços de terras menores. Em regiões assim verifica-se a presença de grandes produtores e grupos de investimento, que adquirem áreas consideráveis, com alto potencial produtivo e de expansão. Com o passar do tempo veem os preços de suas terras subirem em função dos elementos já mencionados.